2025년 6월 4일부터 비(非)아파트(연립·다세대 등)에 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행됩니다. 임대보증 가입 시 주택가격 산정방식 개선, 공시가격 적용비율 조정, 원상복구비 기준 신설 등 임차인 보호와 전세사기 예방을 강화한 제도 개편의 주요 내용을 안내합니다.
1. 제도 도입 배경과 취지
2025년 6월 4일부터 연립, 다세대 등 비(非)아파트 주택에도 6년 단기등록임대주택 제도가 본격 도입됩니다. 이 제도는 최근 사회적 문제로 떠오른 전세사기와 보증사고를 예방하고, 서민 주거안정을 실질적으로 돕기 위해 마련된 정책입니다. 국토교통부는 관련 법령을 정비하고, 기존 임대주택 정책의 사각지대를 보완해 서민들이 보다 안전하게 주거를 유지할 수 있도록 했습니다.
2. 단기등록임대주택 주요 혜택 및 적용 대상
이번 제도 시행으로 비아파트(연립, 다세대 등) 주택도 단기임대주택으로 등록할 수 있게 되었습니다. 이에 따라 등록된 임대주택은 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 및 법인세 중과배제 등 다양한 세제 혜택이 주어집니다.
적용 대상은 건설형의 경우 공시가격 6억 이하, 매입형은 4억 이하(비수도권 2억 이하) 주택입니다. 법인세 중과배제는 건설형에 한해 적용됩니다.
또한, 임대사업자가 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환할 때 기존 임대기간(최대 6년)이 모두 인정되어 임대유형 변경이 한층 쉬워졌습니다.
3. 임대보증 가입 기준 및 주택가격 산정방식 개선
임대보증 가입 시, 기존에는 임대사업자가 감정평가액, 공시가격, 보증회사의 산정가격 중 선택할 수 있었으나, 이번 개정으로 ‘HUG 인정 감정가’가 도입되었습니다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사의 가격을 우선 적용하고, 이의가 있는 경우에만 보증회사가 직접 감정평가를 의뢰하는 방식입니다. 이를 통해 임대사업자의 과도한 감정가 부풀리기를 막아 전세사기 위험을 낮추고, 주택가격의 적정성을 확보하게 되었습니다.
또한, 공시가격 적용비율도 주택유형·가액별로 차등(125~190%) 적용되어, 일부 과도한 구간은 소폭 조정되었습니다.
4. 임차인 보호 장치: 원상복구비 기준 및 분쟁 예방
임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 분쟁이 발생하는 사례를 방지하고자, 입주 및 퇴거 시 임대사업자와 임차인이 함께 시설물 상태를 확인하고, 원상복구 대상을 명확히 정하도록 규정이 신설되었습니다. 수선비 산출도 실비와 감가상각률을 적용해 투명하게 책정됩니다. 이러한 기준은 임차인 보호에 실질적인 도움이 될 것으로 기대됩니다.
5. 행정절차 및 기타 제도 개선 사항
행정적으로도 여러 불편함이 개선되었습니다.
지자체 공무원이 임대차 계약 신고내역과 임차인의 전세금반환보증 가입정보를 활용할 수 있는 법적 근거가 마련되어 임대차 신고의 신뢰도가 높아졌습니다.
또한, 민간임대주택 말소 후에도 부기등기가 남아 불편을 겪던 문제도 지자체 또는 이해관계인의 신청만으로 법원에 말소를 요청할 수 있게 되어 절차가 간편해졌습니다.
6. 정책 기대 효과 및 마무리
국토교통부는 이번 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 비아파트 민간임대주택 공급이 활성화되고, 임대보증 기준의 투명성이 강화되어 전세사기 및 보증사고 예방에 큰 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다. 서민들이 보다 안전하고 합리적인 임대주택에서 거주할 수 있는 환경이 마련될 것으로 보입니다.